近所に家を建てるのがなぜ難しいのか

Feb 12, 2024

1910 年代、米国の都市は近隣地域を形成する政策、そして意図せずして今日の深刻な住宅不足の根源を築く政策、つまり戸建住宅用地規制法を制定し始めました。

最も基本的なゾーニング法は、単純な概念に従っています。 町の一部分には工場しか建てられない。 町の別の地区では、アパートの建物しか建てることができません。 また、町の別の地域では一戸建て住宅しか建てられません。

一戸建て住宅用地規制法はほとんどのアメリカ人には知られていませんが、第二次世界大戦後、都市部の拡大と、半エーカーの土地に玄関と裏庭のある家を所有するという郊外の理想に役立ちました。

しかし、その夢をそのように見ている人にとって、その夢には常に暗黙の脅威が含まれていました。 あなたの家は夢のマイホームかもしれませんが、誰かがすぐ隣に工場を建てたら、その夢は終わってしまうでしょうか? そして、もしあなたが家を売ろうとしたら、誰が買うでしょうか？ 汚染や騒音が家に簡単に漂ってくる可能性があり、新しい場所に売却したり引っ越したりすることはほぼ不可能に思えるかもしれません。

このようにして、ゾーニング法は何百万ものアメリカ人の住宅価値を保護し、小さな村を大きな町に、大きな町を都市に変えるプロジェクトの開発を中止し、近隣の土地の使用方法について地元の住宅所有者と政府に管理を委任することになった。

しかし、批評家らは、区画法は結果的に排他的であり、人種的・階級的分離を強化し、多くのアメリカ人に住宅所有への扉を閉ざすものになったと主張している。

研究者や擁護者らは、厳格な一戸建て住宅用地規制規制により、住宅供給が制限され、価格が人為的に値上げされ、将来世代のための住宅所有の夢が無駄になり、より良い学校や雇用機会のある地域への家族の引っ越しが妨げられたと述べている。

最初の一戸建て住宅用地規制法が可決されてから 1 世紀以上が経過し、アメリカの都市で住宅用に区画された土地の約 75% は個人の一戸建て住宅専用となっています。 一部の郊外では、都市計画法により、ほぼすべての住宅地でアパートを建設することが違法となっています。 地方自治体はまた、最小敷地サイズを拡大し、高さ要件を追加しました。 これは、ますます大型化する一戸建て住宅を奨励し、小型住宅などの住宅の選択肢を制限するという影響を及ぼしています。

都市経済と住宅政策を研究するブルッキングスメトロのシニアフェロー、ジェニー・シュエッツ氏は「ゾーニングはますます複雑になり、制限が厳しくなった」と語る。 「特に開発を大幅に制御したい高所得地域では、ものを建設することがますます困難になっています。」

現在、全国的な住宅危機に対応して、民主党と共和党の両党が主導する地方自治体や州政府が、一戸建て住宅向けのゾーニング法を見直している。

インフレ調整をしたとしても住宅価格は過去30年間でかつてないほど高くなり、住宅建設は需要に追いついていない。 米国の住宅市場では約650万戸の住宅が不足している。

そのため、かつてはアンタッチャブルと考えられていた区画法を緩和する州や地方自治体が増えている。 こうした「アップゾーン」改革は、住宅推進活動家、いわゆるYIMBY（Yes in My Backyardの略）によって推進されてきた。

政策立案者や支持者は、住宅ストックを増やすためにいくつかの変更を加えています。 一般にグラニー・フラットとして知られる付属住宅を一戸建て専用区域に合法化する。 デュプレックス、トリプレックス、フォープレックスを合法化する。 主要な交通路線の近くに手頃な価格の住宅開発を行うための改革を実施する。

ミネアポリス、アーリントン、ゲインズビル、シャーロット、ワラワラ、ワシントンなどの都市は近年、戸建住宅用地区画法を改正した。

オレゴン州、カリフォルニア州、ワシントン州、モンタナ州、メイン州は州全体で廃止した。 ジョー・バイデン大統領の政権はまた、ゾーニング改革を提唱しており、多世帯住宅の開発を可能にする政策を変更するコミュニティに連邦補助金を提供している。